房地产泡沫是指房地产市场中房价被严重高估，超出了实际价值的情况。房地产泡沫的形成主要是由于市场需求和供应失衡导致的过度投机、过度杠杆、过度开发等因素共同作用所致。

首先，房地产泡沫通常是由于市场需求过度增长导致的。在某些地区，由于经济发展迅速或者政策扶持等原因，房地产需求大幅增加，导致房价快速上涨。投资者看到房地产市场前景看好，纷纷涌入市场进行投机，推动了房价进一步上涨。

其次，过度杠杆也是房地产泡沫形成的重要原因之一。银行对房地产市场的过度信贷，使得购房者可以更容易地以借贷的方式buy房产，进一步刺激了房价的上涨。而一旦市场出现变化，这些高杠杆的购房者很容易陷入负债困境，导致市场恶性循环。

另外，过度开发也是房地产泡沫形成的原因之一。为了迎合市场需求，开发商往往过度开发土地，建造大量房产。当市场供应过剩，房价就会受到冲击，从而形成泡沫。

总的来说，房地产泡沫的形成是由于市场需求和供应失衡、过度投机、过度杠杆以及过度开发等因素共同作用所致。一旦泡沫破裂，就会导致房地产市场的崩盘，给整个经济带来严重的冲击。因此，监管部门需要警惕房地产泡沫的形成，采取相应措施来稳定市场。